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楼市低迷买房还是租房？
大城市购房可获补助和减税优惠
发布时间： 2015-06-19 来源：欧洲时报周刊 作者：
【欧洲时报记者伊婵编译报道】法国房地产市场在波动，各方消息传来，目前总体趋势呈降，交易量低迷。那么，现时是继续租房还是考虑买进呢？一般说，房产市场呈上升趋势时，作出决定比较容易，因为凭理性逻辑，房价升，形势是在往好的方向发展，人们的担忧会比较少。购买后转手售出，几乎不存在遭到损失的风险。但从中长期着想，房产增值希望比较大，投资不动产也是不少人的抉择。如果把不准风向，不妨考虑充分后再做决定。
当前房产走势分析
现今房产市场展现下降走势，对消费者来说，做出买房还是租房的选择，确实是件相当复杂的事。按目前房价买了，会不会付出的是最高价，因而吃亏？几年以后，房产会不会大幅贬值，只值原价的三分之二，甚至更低？如果出现始料不及的大波动，被迫出手所购房产，遭受巨额损失亦未可知……思来想去，是否先租房呢？把为买房准备的款子先存起来，可能更为谨慎些。房产公司Orpi一位工作人员宣称，降势相当明显。Guy
Moquet房地产网总经理法布里斯·亚伯拉罕则认为，价格呈缓降趋势的局面事实上已经持续了两、三年，因而“当前的房地产市场正在逐渐矫正先时走的极端”。业界人士分析，这一局面不能称为真正的“下跌”，而是一种“软着陆”现象。
五月下旬，媒体报道房产界传出佳音：四年以来第一次，新房出售接连两个季度呈现实质性的突破，鼓励楼市的Pinel法（la Loi Pinel）推动楼市交易，增幅达20%比例。所谓“皮耐勒法”规定，凡在大城市里投资房产，购买新套房（appartement）或是独立房屋（maison）供出租六年、九年和十二年者，可以从政府方面得到相当于房产价格21%比例的补助，另获最高减免所得税6.3万欧元。
不过，《世界报》5月21日仅以《新房出售现脆弱改观》（Fragile embellie des ventes de logements
neufs）为题，对该形势持相当保留的乐观态度。原因在于，投资房产是一回事，老百姓买房解决自己生活问题又是另一回事。
买还是租，算笔账
在这种情况下，对于消费者而言，作什么选择，首先要考虑既定目标，进行一番估算。看下对整个收支的期望值来说，买了房子，以后转手卖出；还是留下款子，租房付钱，二者对于自己的经济开支总额是否相当，哪一种方案更合算，然后再作决定。估算要考虑的因素有：
买房情况下：
支出部分有，买房首付款、每月需要还贷的款额，还需要加上应由房主负担的地产税。将房产转手出售可以获得的增值收入，主要由前后房价差这一部分来解决。增值收入的计算公式大致为：从购房总款额乘以1.5%的通涨率数中里面减去首付款、月还贷款、年增长率为3%的地产税款，即为相差的部分。
租房情况下：
从该方案中得到的收支计算公式大致为：不必支出的部分有，首付款、首付款留在存折里可获得的利息；需要支出的部分为，房租加上每年增长率为2%的物业费。将前者减去后者，即为结论。
对一个数学水平较差的人来说，实际计算不甚容易，上因特网找到“模拟软件”，即可免费得到帮助。以下网站可供选择：
www.meilleurtaux.com；
www.lafinancepourtous.com；
http：//asi77.free.fr；
www.marc-candelier.com
模拟计算的结果以曲线显示，当表示租房的曲线高于表示买房的曲线时，即告诉您还是租房合算。相反，则建议您采取买房方案。倘若两条曲线呈交叉状，则意味从经济观点而言，两种运作的当量相等。
买房该注意哪些问题？
一般情况下，如果购买房屋不能保持相当一段时间，很快便转手出售，往往难以获利。那么，经过多少时间可以考虑转手出售，带给自己比较理想的差额呢？按照“www.meilleurtaux.com”网站提供的数据，在巴黎购买房产后至少要等8年，在南特购房后至少等4年到5年再转手出售，这样做才会比租房更加合算。是买是租，各个地区不同，在其它的城市里，购买房产的成本相对低廉，因而比租房还合算。有关的参数在因特网上述网站的软件模拟中都可以查到。
从眼下现状来看，个人收入并不很高，但工作相当稳定的家庭，考虑购房反倒比较合适。原因在于，银行对稳定收入的重视度要比首付款子多少更加重视。事实是，银行的房贷款利率从来没有像现在这样低，可以说达到了第二次世界大战以来最低的纪录，甚至可说已经“到底”。购房时房款的总支出，即包括给贷款银行的贷款利息、档案费、保险费等，总计算起来，现在要比14年前减少将近2倍。尽管如此，从银行那里获得低息贷款也并非想像中那样容易，常常需要提供十分扎实的收入保障证明。
还贷时间如果较长，意味着长期负债，那就特别需要注重所选房屋的质量，宁可购买面积稍小，但无瑕疵的房子，而不要选择特点过于明显，以后万一急需脱手（搬家、失业、调动工作……）时不易处理。即使处于房价低阶段，自己的房价低了，潜在的买客也会更容易下决心来买。因而，买进时就要考虑将来卖出，容易出手这一重要因素。
法国大城市房价（每平方米）一览表。（图片来源：资料图）
法国各地区房价概览
《购物指南》今年一月号报道，根据房地产公司Orpi网站对全国范围交易的概算，2014年前6个月，全国套房价格维持在+0.5%水平。Guy
Moquet公司披露了它2013年9月30日至2014年9月30日一年中在全法国境内售房的情况，据此得出“巴黎及巴黎大区房价呈普遍缓慢降势”结论：巴黎套房出售均价降低6.5%，达到298636欧元；大巴黎地区的房价降了2.4%，平均为255
04欧元。全国其它地区与其同期相比，略有上涨（+2.3%），均价为161000欧元。
人们发现，一个巴黎套房的售价要比外省地区高出四倍半。截至2014年10月1日，巴黎套房每平方米平均售价为8120欧元，而巴黎大区之外全国的其它城镇，则平均为2300欧元。这样可观的差距是2003年到2011年间大巴黎地区房价极度上涨造成的。巴黎与人口不满2万市镇的房价差，五年中不断拉大。2009年时每平方米的差额已达到3841欧元，现今已升至6045欧元。巴黎与15万以上人口城市的房价也有差距，虽然幅度要小些，尤其是里昂、里尔、斯特拉斯堡、波尔多和南特等具有经济活力的都会。据“法国公证人公会”（Notaires
de
France）提供的不动产基数，在诸如波尔多等一些地方，楼市在近十年里甚至呈上扬趋势：最强势的是波尔多（+72%）和里尔（+67%），第戎为32%，昂热为31%。
根据来自大巴黎地区“公证人公会”《全国公证人和房地产高级委员会》信息库（Perval）的数据，从2014年第三季度楼市交易价格来看，大巴黎地区和巴黎市区房产价格，趋于长期攀升后的调整性下降，毫无崩盘迹象。一年里，全国境内旧套房的价格下降了1.7%，大巴黎地区下降了1.6%。当年最后三个月里，下降率分别为0.9%和0.8%。旧住宅在外省降幅为0.4%，在大巴黎地区降0.5%。尼斯、里昂、斯特拉斯堡、里尔、波尔多、图鲁兹和马赛的发展趋势跟巴黎和巴黎大区相仿。
现今，在法国房价最高的是巴黎、尼斯和里昂，而巴黎可以说是“遥遥领先”。一个居住面积80平方米的三居室套房，在巴黎的售价约为65万欧元，在尼斯为30万欧元，在里昂为27万欧元。房价最低的城市是昂热、勒阿佛尔和圣艾蒂安。居住面积80平方米的三居室套房在前两个城市里的售价约为15万欧元，而在圣艾蒂安，则只需要8万5千欧元即能成交。
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